钱生辉公司推出无成功案例的“定制+团购”模式 印堃华提议谨慎对待

    一家名为“钱生辉投资公司”在网上设立“钱生辉投资网”，声称其公司拿下了南汇周浦一个叠加别墅楼盘，并正在为该楼盘中的“定制别墅”招募内部团购的会员。如今，这家“服务商”的“业务”又有了新动态，据公司负责人钱生辉昨天在接受记者采访时称，在成功地为浦东周浦的200套“定制叠加别墅”项目吸引到200多名购房者报名以后，近日其公司又拿下浦东三林一个地块，以吸引“夹心层”和个人投资型购房者。

    关键

    地址不便公开？

    这一被钱生辉称为“超前创新”的廉价定制购房模式，由于打破了房地产市场传统的运营模式，且其中的融资、开发、销售环节均存在疑点，从而其产品(是否启动开发据称属于商业机密)虽然被描述成“价廉屋美”，但目前只受到少数购房者的关注。

    “在周浦商业中心定制一套叠加别墅，每平方米只有6000多元，相比周边许多单价过万的普通商品房都具有绝对优势。”据钱生辉介绍说，“该项目位于周浦康沈路沿线，可造约200套叠加别墅，每套叠加别墅约130平方米，总价约80万元，从今年年初开始运作，目前报名工作已基本截止。”

    钱生辉说：“而今，‘钱生辉投资公司’的定制购房业务又新添一个项目——浦东三林地区的一个公寓楼盘，供其数百个会员选择。”据钱的描述，三林的新项目位于浦东外环周边，总占地近60亩，总建筑体量在8万-9万平方米，附近有M8线延伸段的站点，绿化率约35%-40%，整个楼盘被三鲁路划分为东西两块，一块容积率为1.82，一块容积率1.9，“我们打算选其中一块做定制房，叠加别墅的基本房型也是130平方米左右的两层楼，为三房两厅房型，定制者可以按需求修改自己的房型。目前三林地区的普通住宅价格约1.3万元/平方米左右，而我们的定制房的预报价格约在8000元/平方米上下。”

    值得质疑的关键在于，钱生辉将最为基本的楼盘信息称作商业机密：“由于涉及与开发商的保密约定和商业秘密，项目的具体地址不便公开透露。”

    前景

    买、卖、中介三赢？

    对购房者而言，定制购房最具诱惑力的就在于价格，究竟定制房是通过什么样的模式来运作？据“定制购房”的组织者钱生辉介绍，所谓的“定制购房”相当于一种“内部购房团”，具体的运作流程为：通过组织者的“特殊关系”获得内部房源的“运作权”；以优惠价格卖给订制房源的会员；同时购房会员可以对房源的房型、设计等提出要求和建议；开发商先收集这类意见，然后按照意向客户的“理想房型”进行建房。

    “我们现在在做的相当于一个俱乐部，我们是一个‘服务商’，通过公司网站广泛接受会员的定制需求，然后代表大家寻找相关房产公司进行洽谈。对于会员而言，可获取项目详细信息，对建房提出建议，标准会员只要签约表示购买定制房意向就可参与，且在购房前不需要支付任何费用，而对贵宾会员则收取5000元的咨询费，贵宾会员可优先获取楼层、位置等选择权。”据钱生辉称，其网站现已招募了200多名标准会员与几十名贵宾会员。

    钱生辉表示，目前外环附近的楼盘项目，市场竞争十分激烈，与其合作的开发商一旦获取大量“订单”，就可以缩短销售时间以及相应的运营成本，“开发商原来用5年只能做一个项目，现在可以做两个，只要对其预期利润相应降低，这样就给房价下降留下了空间。”

    利益

    再引入投资商？

    不过，从目前状况看，钱生辉的“定制购房”模式能否妥善解决项目开发问题仍有大量悬念，以国内楼市的现状看，“定制购房服务商”与开发商合作，双方都充当了“破坏规则”的角色。

    按法律规定，传统开发模式中开发商必须以30%以上的自有资金获得启动项目的基本条件，而对于没有资金的“定制购房服务商”而言，如何做到像钱生辉描述的“主导”开发的过程？为了增加与开发商合作的筹码，钱生辉称在上海首个项目中(周浦项目)将引进投资商参与，即以投资商参股的形式与原来的开发商合组项目公司，或对开发商的项目公司进行股权收购。

    如此一来，钱生辉的公司从原来的服务商又转变为投资商代言人的角色，而“定制购房”的模式又貌似转回了投资开发的传统模式中来。此外，面对中间多出来的投资商的环节，其利益如何分配？钱生辉的解释是：“对投资商而言，这是一个风险投资项目，一定有其利益参杂其间，但我们提出的本来就是一个超值房的概念，即便除去投资商这一块利润，定制房的价格仍会比周边商品房的价格低不少。”

    根本

    不惧先定制后退出？

    除了解决地块、资金的问题外，“人”也是“定制购房服务商”迫切需要解决的问题。买房涉及到方方面面，所谓“众口难调”，买房观念差异大，要凝聚起一批真正“志同道合”者很难，而面对巨额的、每套均具唯一性的房地产产品，“服务商”还需要面对至今仍缺乏成功个案的“房地产团购”的种种难关。

    据钱生辉的说法是，除了贵宾会员收取的咨询费外，所有会员在签购房合同前均无需支付费用，而销售程序将按照现在的规定，在项目拿到预售证后，进入购房程序——由购房者与开发商签购房合同。

    由于“定制房”是按照个人喜好设计房型、款式，如果有“无需事先付费”的普通会员在项目完成时退出，那么其所订的房源将如何处理？钱生辉表示，“对普通会员而言可以进退自如，如果退出的话，房源将进入传统的销售程序，在价格和标准房型具有优势的情况下，就算有会员中途退出，这部分房也依然会有市场。”

    对于周浦的首个别墅定制项目，钱生辉解释，虽然这个概念从2006年开始酝酿，但毕竟在市场上尚未有成功的案例，而且当中也确有很多难关需要攻克，因此他每一步都非常谨慎，避免违规，尽量做到“众口皆调”。“目前我只想先做一个项目出来，我们的首个项目预计年内必须动工，以后，我希望将之变成一种模式推广，去打破购房者与开发商之间实力悬殊的博弈现状。”

    既然是2006年至今(尚未动工)的首个项目，周浦别墅的“定制购房服务”其前期需要经历组织购房者、确定合适地块、确定规划，其运作周期已经较传统的开发运营方式至少延长一年半左右，对会员而言，如此漫长的等待之后，相关各方在如此的“夜长梦多”之后，“定制购房”在上海真的能操作成功吗？

    ◇专家说法

    应谨慎对待钱生辉做法

    对于“定制+团购”的模式，记者咨询了上海知名的房地产专家、上海财经大学的印堃华教授，他指出，上世纪90年代上海的一些郊区也曾出现过类似的定制别墅，但在众多政策、法规完善后，这种模式几乎没有成功案例。

    而钱生辉的这个做法从模式上说，到目前为止还没有发现其违规、违法，但其做法上既有别于集资建房、又不是投资商单纯参建，类似一个“四不像”，其角色定位也相当模糊。对一个不具备开发资质、代理资质和资金的服务商，引进投资商从开发商那里分一杯羹的做法，只要有开发商愿意接受，本无可厚非，然而这个做法的可操作性难度相当大，且对投资人和购房者都存在风险。对购房者而言，虽然前期不用投入，但其中变数太多，最终有可能落空。即使确立了项目、规划设计方案，如果订房者过多，有十个人抢一套房，如何确保开发商到时不违约涨价？毕竟在签订购房合同前，所有的承诺和约定均不受法律保护。

    印教授还表示，之前，市场上如“上海家园”这类“团购”、“定制”的项目，均从呼声四起到最后不了了之，由于打定制房旗号者鱼龙混杂，又缺少成功经验借鉴，尚处于摸索阶段，因此有没有可能做起来都相当难说。

    因此，印教授提醒购房者，在下单落定之前，须慎之又慎。