记得在08年元旦的时候，接受深圳商报记者采访询问关于08年中国房地产走势问题，我用了这样一句话来概括：“房地产业前景光明，但前路艰难”。在一季度即将结束，楼市所表现出来的种种迹象正在印证我的预测。房价并没有如购房者所愿出现大幅度的下降，而开发商所期望的春节后楼市“回暖”的局面也没有出现。买卖双方的博弈非但没有结束，而且斗争将长期持续下去并深化。总结一季度的中国楼市，我们可以发现房地产市场正在发生巨大的逆转，天价地王在土地市场终结，相反是土地流标现象频现；去年一路高歌猛进的房价在“货币从紧”的咒语下“偃旗息鼓”，全国各地的开发商不得不打出“折扣牌甚至降价牌”。等等一系列情况表明08年的房地产已完全不同于07年的市场，下面就从5个方面来阐述市场发生的巨大转变：

　　一、市场买卖双方，买方开始占据市场主动

　　在中国房地产发展史上，开发商在市场中扮演的角色从来都是强者。但是这种局势随着去年10月份房地产金融调控以来，楼市陷入观望。楼市观望过程中，实质上是买卖双方一种心理上的博弈，在前两轮因为宏观调控引发的楼市观望中，都是以开发商的胜利而告终的，最终是购房者放弃观望，房价进入新一轮暴涨。而07年10月份的观望迄今为止，买卖双方的较劲丝毫没有结束的迹象，相反在开发商“打折、促销、降价”的诱惑面前，购房者丝毫不为所动，相反更加坚定了观望的决心。因此从某种角度来说，买方市场开始占据市场主导地位，业内人士也普遍持有这样一种观点：“那就是在今年5月，如果楼市继续保持这种观望，相信有一大部分开发商因为资金链紧张，而不得不放弃观望，选择降价出售，以保证企业能够正常运作或生存”。如果被不幸言中的话，相信买方占据房地产主导地位的时代即将来临。

　　二、天价地王不再，开发商拿地回归理性

　　08年房价能否回归理性现在难以断定，但是地价回归理性必成事实。07年土地价格暴涨是众所周知的事实。根据北京土地整理储备中心的统计显示，截止到07年年底，北京发展新区和核心区的地面价格同比增长118%和84%，远郊区和拓展区的价格也增长了48%和23%。

　　全国各地的地价被不断刷新，天价地王如雨后春笋般不断涌出。其中北辰集团在长沙92亿拿地创造了地王新历史。然而事过境迁，武汉土地拍卖中心第一次出现“土地流拍”开始，这象无意中被碰倒了的多米诺骨牌，“土地贬值”一夜间在全国蔓延，北京上海这样土地比黄金贵的城市也出现了流拍现象，迄今为止，全国已出现70余幅土地流拍。与其说土地贬值，倒不如说土地价格回归到正常的理性轨道。虽然中国经济学家高呼，高房价与高地价无关，但是傻瓜也会明白，在房价走势不明显的前提，谁还敢逆市高价拿地？“土地市场的变化十分明显，07年开发商大多数委托我们买地，但08年一季度，大部分开发商是委托我们卖地”一位资深土地中介人士如是说。

三、市场份额高度集中化，中小开发商面临行业洗牌

　　市场整体成交量萎缩，但是大型上市公司的市场份额却在不断提高。相对那些卖不动房子的中小开发商来讲，万科、富力以及金地这样的开发商日子要好过的多，凭借企业强大的影响力和资金实力，他们有实力更有本钱，敢于采取促销降价等方式，让市场有限的购买者围绕着自己。从新年开始促销的万科，1月份实现销售面积近23万平米，实现销售收入19亿元，分别同比增长12%和11%，而2月份这两个数据分别同比增长52%和70%。相反那些资金及实力有限的中小开发商来讲，日子就艰难许多，难怪潘石屹跳出来批评万科的做法是为了清理门户，让更多的中小企业加速死亡。不管怎么样，市场份额日益集中，众多中小开发商面临资金困境的事实正逐渐呈现在我们面前，也许08楼市“一将成名万骨枯”的大洗的幕布刚刚拉开。

　　四、“货币从紧”背景下，开发商融资另谋它路

　　表面上来看，07年的高房价让很多开发商挣了个“膀大腰圆”，丰厚的利润之下，开发商开始盲目扩张，大多数开发商都选择了拼命圈钱，然后高价买地囤地，挣来的钱全部用来卖地和再开发了。因此08年没有几个开发商口袋里是充实的，相反大多数开发商是囊中羞涩，钱都花在土地储备上了。这一切的缘由都可以归结为国家实施紧缩型货币政策引起的，开发商通常的两个重要资金来源一是银行贷款，二是通过销售回收资金，但是现在这两条资金来路都遭遇到前所未有的困境，在此背景下，一季度的开发商只能另谋它路，从08年一季度企业融资呈现出以下特点：一是内地企业急寻“香港或其他境外上市”，这其中典型代表就是恒大地产；二是民间拆借，但是利率高的惊人，达到20%或30%都属正常。

　　五、贯穿始终的“促销”将成08楼市主旋律

　　春节结束之后，北京、上海、南京以及杭州等几大房价刚性非常强的城市纷纷出现大范围的项目打折。开发商一改之前所采取的观望态度，积极“救市”。开发商纷纷以低价房源诱惑买家，吸引人气后再一点一点抬高价格，这种被开发商比喻成“温水煮蛙”的促销模式正被越来越的开发商所采纳。开发商和购房者之间的本轮博弈，始于去年11月，在近5个月的观望期内，买家的观望态度越来越坚定，虽然楼市刚性需求继续存在，但是现在看开，如果开发商不进行实质性“吐血”行动，购房者的观望信心是不会动摇的。在此情况下，越来越多的开发商放弃与购房者的抵抗，选择新的“促销策略”，以期望达到重新掌握市场的主动的目的。于是，我们就发现花样繁多的促销模式，你送汽车我就送精装修；你打8折，我就打75折，一时间让人目不暇接。现在来看，开发商采取的促销模式并没有让楼市真正回暖，相反很多购房者还在继续期待更大的折扣甚至直接降价的风潮到来。因此相信“促销”将成为08楼市的主旋律。

　　通过以上楼市5大逆转，我们很难看出08楼市究竟将走向何处。但是我们唯一能得到的结论就是08年的楼市将逐步回归理性，那种07年疯狂大跃进的时代将彻底划上一个句号，也许买卖双方在冰冷的市场下，都将重新审视楼市的未来，也许经过理性的思考过后，双方都能回归良性轨道。因为我们知道，在一个健康的市场肌体中，依靠的的是买卖双方的共同培养，任何一方占绝对主导都对健康是有百害而无一益。