独立别墅附赠的私家花园里突然“飞”来了一块公益广告牌。业主施先生对此十分不满，认为这一设置并未通过自己许可，还导致自己无法合理利用该花园，因此要求移出该广告牌。

　　未经许可搭建广告牌
　　2001年11月，施先生购买了位于沪松公路上的某号独立别墅，同时附赠一个花园。在与开发商签定的《商品房买卖合同》补充协议中明确：施先生在房屋使用年限内对该花园享有使用权，但花园使用面积并未包括在产证的房屋使用面积内。

　　去年9月，花园里突然“飞”来了一块公益广告牌，上载天气预报。后来得知原来是物业跟安康宣传栏工业项目办公室签订了一份协议，搭建了该广告牌。施先生认为该牌未经自己许可设置，影响了自己对花园的使用权，因此投诉至徐汇区消保委，要求移出该广告牌。

　　使用权是否合法成争议
　　纠纷产生后，多方对此意见不一。施先生对花园的使用权是否合法成为争议焦点。

　　一种意见认为：开发商已以书面合同的形式明确了业主对该花园的使用权，据此，施先生有权要求移走该广告牌。因为该广告牌的安置严重影响其对花园的使用权，也涉嫌侵犯施先生的居住权。施先生作为花园的合法使用者，可以排除他人干涉。另一种意见则认为：开发商与施先生签定的合同只注明施先生对该花园的使用权，不是所有权，花园属于小区业主,安装在花园里的广告牌属于小区规划之一，开发商和物业并未违约，不需承担任何责任。

　　业内专家认为：使用权应区分独占和共有。

　　所谓的“私家”花园，在使用权上仍有共有和独占的区分，应依据小产证上对花园性质的区分进行辨识。

　　土地使用权完全共有的别墅小区，其土地使用权为小区全体业主所共有，所谓的“私家花园”也只是形式上属于该业主单独使用，并不受法律保护。在业主小产证上登载有花园的土地面积，这类别墅的私家花园才是真正意义上的“私家花园”。其它比如公共花园，公共设施，公共道路之所占土地使用权为小区业主们所共有。

　　施先生的小产证上并未登载花园面积，也没有对花园“独占性”使用的说明，因此，花园应为小区全体业主共有。

　　至截稿前，记者从徐汇区消保委获悉，经多方协调，物业已经另行寻址搭建公益广告牌。

　　很多别墅项目在销售时，明确表示“免费赠送私家花园”。但送的是使用权还是产权，销售方一般不会主动说明。因此为了明确自己的权益，购房者应在购买前仔细了解花园的性质，免把“公家”当“私家”。

　　此外，无论什么性质的花园，业主都不能在“私家绿地”内搭建违章建筑。这样一是改变了土地的使用性质，有关部门会追究责任，二是破坏了小区环境，其他业主可以据此要求有关部门对违章建筑进行拆除并恢复原貌。