房产中介称，虽然成交冷清，但自住集中或是生活配套齐全板块的二手房价格并未见调整。

　　近期一些大型开发商的降价促销效应很快波及到二手房市场。

　　早报记者近日在对房地产中介、业主、买家进行一系列调查后发现，一些二手房业主已经敏感地发现房地产市场的变化，手上持有多套房源的投资者以及想要改善住房的置换型购房者开始主动降价套现。

　　原本僵持的二手房价格已现松动迹象。

　　案例一

　　降价35万仍难成交
　　今年1月初，张千(化名)挂出了位于北外滩的新外滩花园一套165平方米的三房。他从周边市场打听得知，1月份这个楼盘二手房的挂牌单价在2.6万-2.7万元/平方米。于是，他向中介要求将整套房产以450万元的价格挂牌。

　　不过，中介公司的工作人员却建议他把价格挂在420万。“他们告诉我，从去年底开始，市场成交的速度就很慢。如果再以九十月最高峰的价格挂牌，成交肯定会比较慢。而且，我的房子处于楼层中区，并不是完全的江景房，价格肯定会比位置好的房源稍低一些。”张千告诉记者。最后张千接受了中介公司的建议。

　　但是，一个多月过去了，张千的房子仍然没有成交。虽然其间有好多客户来看房子，但是看房的人态度都比较犹豫。

　　“这套房子，我买来纯粹就是为了投资，一直是出租的。买的时候打算很快就卖出去，没想到政策变化，5年以内出售需要缴纳营业税和个人所得税。到今年初，我买这套房子正好满5年。”张千告诉记者，他并不看好整个楼市中长期的前景，尤其是这波政策调整后，他预计楼市可能会有点下滑。所以，他着急着想把房子卖出去套现。

　　几天前，在跟一个买家商谈的过程中，张千一狠心把价格调到了385万元。“这个价格总价降低了35万元，跟我最早的心理价相差了65万元(相对于450万下降了14%)。单价上也从2.55万元降到2.35万元，对我来说已经是最大的让步了。”但是，令张千郁闷的是，这个下家仍然表示，还需要再考虑才决定要不要购买。截至记者发稿的时候，张千这套房子仍然没有成交。

解读

　　获利离场：卖家看淡楼市 　　“像张千这样的案例，在近期并不少见。很快到3月了，市场观望的气氛却越来越浓，这让很多卖家开始信心不足。”美联物业北外滩分行高级经理于燕虹告诉记者，尤其是一些购房较早的卖家开始考虑获利套现。

　　她表示，同样属于北外滩板块的代表楼盘白金府邸、耀江国际广场等楼盘的房价也已经开始出现松动迹象，很多房东虽然没有主动下调挂牌价，但是在和下家讨价还价过程中，都愿意让利。这个板块近期的成交价下调了3%左右。

　　普陀区长寿板块的房东降价情况更为普遍，整个板块近期的成交价格较挂牌价下调5%左右。美联物业普陀区区域经理张磊表示，“该板块内不少楼盘房东是同时有两套或以上住房(有贷款)的投资者。”

　　案例二

　　埋单25万税费终成交 　　和张千相比，刘婷(化名)似乎稍微幸运一些。

　　2月中旬，刘婷急冲冲跑到中介公司挂出了一套世纪同乐4楼3房2厅的房子。“我很着急卖我的房子，因为我要卖了这套换一套新的，新房子已经看好了。”

　　刘婷这套房子的楼层、位置、房型、装修都无可挑剔。驱使她卖房子的是她身上背着的银行贷款。

　　“我打听得很仔细，周边即使楼层比我差的房子，挂牌价也都在300万元左右。为了快点卖出去，我只挂285万元。挂出去第一天，就有5个人来看过。不过，现在买房子的人都不够爽快。”刘婷埋怨道。

于是刘婷又退了一步，把原先挂牌价285万从“到手价”变成了“全包价”。因为她买进这套房子不到5年，“全包价”意味着刘婷必须自己承担大约25万元的税费。

　　“卖了这套房子，我就可以一次性付清买一套新房子了。这样可以规避第二套房严格的房贷政策，又不用担心连续的加息。即使少赚一点，也合算了。”刘婷表示。三天以后，刘婷这套房子顺利成交了。

　　解读

　　改善型需求规避“二套房” 　　中原地产普陀区曹杨分行经理敖婷告诉记者，近期降价成交的房子几乎都是置换性的业主。“很多来挂牌的业主告诉我们，第二套房贷款政策出台以后，即使看好楼市前景，想再持有房产等待升值也不可能了。”她告诉记者，去年连续六次的加息在今年初“总爆发”，给很多月供业主带来很大压力。且不论第二套贷款的首付更高，利息更高，即使与第一套房执行一样的政策，同时支付两套房的利息也让大部分人吃不消。

　　◇特别提示

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