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| 郊环房热销均价破万正常 并非开发商降价卖楼 |
| 2008年2月26日 10:53:04 来源：上海商报 |
内环需求旺房源少成交低 郊环供应足拉低均价
昨日，上海各大网站都在转载一条惊人的消息：“沪商品住宅均价10个月来首次跌破10000元／平方米”。一家商业机构近日发布的数据显示，上周(2月15日-21日)上海商品住宅(剔除配套动迁房的住宅部分)成交均价环比大幅下滑34.89%，为9767元／平方米，并称这是自去年4月以来，上海商品住宅成交均价首次跌破每平方米万元的大关，最后还带上一句“后期或许将有更多的在售项目进入降价行列”，本已僵持不下的上海楼市一时间草木皆兵。
内环
供应稀缺 需求旺盛
实际上，记者通过对近期楼市数据的跟踪后发现，成交均价的下降并非沪上有开发商降价卖楼造成，而是仅仅和近期的供应结构有关。由于新增供应量集中在郊环(A30)沿线，一定程度造成郊环上海远郊住宅集中成交放量。另外，由于，加上年初市区楼市交易冷淡，——内环和内外环间成交的套数之和甚至未及外环以外成交套数的一半。如此来看，成交均价偏低也就十分正常了。
成交数据中，2月18到24日这一周，上海楼市成交商品住宅房源(剔除动迁配套房)1159套，涉及建筑面积12.25万平方米。其中，内环内仅有61套，为0.71万平方米。网上房地产数据显示，该批房源成交均价在27000元／平方米左右。
对于成交低迷的现状，不少在内环内有楼盘的开发商认为，因为供应稀缺，所以成交低迷，“内环房源稀缺是众所周知的事，你看看卢湾区只有20套住宅可售，静安区也是因为东海园等楼盘最近有开盘才达到了500套——600套的供应量，这样的情况继续下去，未来价格倒还可能有小幅度上调，降价是绝对不可能的，我们的房子不愁卖。
据悉，2007年，上海内环以内的新开项目一直很少，从以15000元／平方米开盘的逸流公寓，到4万元／平方米涨至7万元／平方米的王子晶品，基本都是以热销开场。今年1月底开盘的东海园二期B座，也在开盘后遭遇热销。该楼盘此次共推出住宅房源212套，售价在28000-30000元／平方米，目前已售出113套，销售已经过半，业绩相当不错。
环间
新房存量 不足半年
内外环间的范围较大，但在2月18到24日，一周也仅成交了249套，涉及面积2.58万平方米，究其原因，也是因为这一周内内外环间新盘供应较少所致。网上房地产数据显示，今年1、2月份以来，中外环间可售住宅120.61万平方米，共9705套；而今年1、2月份累计成交已达47.73万平方米，共4722套。就算上海楼市在未来一年的走势和年初2个月同样惨淡，如没有大规模新增供应，目前内外环间的新房供应存量房就只够消化半年时间。
供应缺乏的同时，还有不少实力开发商“捂”着手中楼盘不愿放手，上海大型房地产开发企业中星集团在中内环间就有两个早已具备销售资格的楼盘待字闺中——中星海上名邸(位于徐汇上海南站北侧的桂林路上)和中星美华村。中星海上名邸在去年下半年已竣工，至今都未见开盘。去年年初中星集团内一位不愿透露姓名的知情人士向记者表示，不开盘是公司战略上的安排。并且当时就表态“就算是竣工了，也未必马上开盘”。而该公司另一个楼盘，即位于中山路、虹桥路附近楼盘——中星美华村，其项目内4栋椭圆形的高层住宅早于去年封顶，至今也仍未有开盘迹象。
目前上海楼市中，包括宝山、北新泾等浦西外环线以内的区域，购房单价几乎都已在万元以上。住宅成交均价在万元以下的是上周成交的、大量集中在郊环的房源。
相关数据显示，2月18日到24日这一周，上海楼市共推出13批商品住宅房源(剔除动迁配套房)，涉及建筑面积18.7万平方米，其中，有七成以上房源均在松江、南汇这类郊环线地区。一周成交的12.25万平方米商品住宅房源(剔除动迁配套房)中，外环外就有8.96万平方米，共849套房源，占据了整周供应成交量的七成多。而在上周上海商品住宅成交量前十个项目中，郊环项目也多达7个。
有业内人士指出，“在低迷的市场形势之下，郊环房源供应充足，价格相对较低，因此未来一段时间，郊环将成为沪上购房者下单最为集中的区域。”因此出现连续几个月成交均价低于万元也是很正常的。”
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探讨“均价”无意义
印堃华教授在王石PK潘石讫的头脑风暴中提出，所谓的均价毫无代表意义。房地产的价格涨落，还是要以同一地点的物业在不同时段的价格变化作为依据。记得2005年沪上某媒体因将动迁配套房算入全市均价而做出了一日内房价突降3000元的骇人“新闻”，从而遭到市场的抨击。
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