春寒料峭，这四个字用来形容早春二月的上海楼市十分恰当。春节长假期间楼市成交寥寥无几。节后一周依旧未能迅速解冻，各大售楼处更是门庭冷落。据统计，上周（2.11-2.17）共有9个楼盘新增供应上市，仅1328套。全市共计成交1740套，相比去年同期下降了36.4%。其中住宅类房源成交1257套，降幅更是达42.5%。

    上海楼市何时打破冬眠？2008年是否会重现三年前的大跌？业内人士表示：房地产市场在长达5年时间的宏观调控中高速发展，已经从起步时的不规范逐渐走向健康理性。因此，重蹈2005年覆辙的可能性极小，2008年楼市的总体走势将会类似于平稳的2006年，多数新上市的楼盘将采用“低开高走”的策略。3月份之后，上海房地产市场有望走出观望。

    年中或现供应小高潮

    “节后第一个交易日为零成交，创下了网上房地产成立的第一个零交易办公日；往常周末成交量会远高于工作日的现象，在节后第一个周末也没有出现。”分析师薛建雄透露。然而，上海统计局公布的数据显示，刚刚过去的2007年，上海住宅就以3279.17万平方米的成交量创下了历史新高，住宅平均成交价格也远高于历史最高水平2004年的14.6%。2007年的历史最高锋，为何又突然跌落到历史最低点？这其中有市场面的原因也有政策面的原因。

    分析师表示：“市政加大对经济适用房建设的力度，今年建设经济适用房将达400万平方米，并且计划于今年第二季度开工建设，这使得急于购房的大部分收入不高的人群，对于市场上价格较高的商品房的部分关注度转移到了经济适用房上面来。另万科也于年前新闻透露将在年后元宵对于旗下的部分楼盘进行促销活动，就此楼市是否会掀起新的促销热潮？购房者将持续观望。”中原地产副总经理唐振东表示：1月2月新春期间是楼市传统销售淡季，加上今年大雪影响，楼市是否真的出现转折，要看3月小阳春的销售状况而定。“现在卖不动并不奇怪，至少也要等到3月份以后再说”。

    “2008年全市新建住宅供应总量预计将达到160万平方米左右。”戴德梁行住宅部董事伍惠敏表示：“根据上海政府提出的年内将有450公顷住宅用地上市供应，且将于近期分批推出的承诺，我们认为明年年中将迎来一个住宅供应量小高潮。”

    价格上涨压力仍在

    “这个长达近半年的成交下滑，所积聚的购买能量如果太多的话，可能会使4、5月份楼市具有更强的恢复能力。”薛建雄大胆预测。虽然，上海楼市的成交量已经持续了四个月的下滑，新房供不应求的局面也获得了改观，但还是有部分供不应求的局面依然存在。佑威&天天房展网研究中心的数据显示，月成交量百套以上的楼盘，已经从最高峰时的40多个，下降到四季度的20多个。而1月份成交量在百套以上的楼盘依然有16个之多，这16个楼盘主要位于房价还没有大幅上升的中外环板块和几个新城的中心。其中，位于马桥的假日景苑自11月中旬上市，至今以推出4批888套房源，共售出831套；其中1月份就推出2批306套房源成交257套。22日才推出344套房源的宝宸怡景园在一周内就售出342套，表明自住购房者对住房的需求依然强烈。

    业内人士表示：2007年房价走高因素未获根治，2008年价格上涨压力仍在，房价走高因素还在延续。富阳分析师表示：2008年房价走势将表现出阶段性调整，上半年受上年信贷收紧等政策影响，消费者购房计划受到一定的影响，房价或将略有松动。但需求增长、保障性住房对房价的影响有限、开发成本提高、奥运会、世博会等因素，房价上涨趋势不可避免。如果在房地产交易税、物业税等税收制度上不进行改革与实施，仅依靠行政手段和单一的货币手段来调控，未来房价还将虚高不下。

    上海中瑞市场研究有限公司市场研究主任张丽提醒读者：随着2007年轨道交通6号线、8号线和9号线陆续通车，使得高行泗泾等板块将成新热点，板块价值加速体现，价格将有所提升。6号线能盘活目前区域表现比较低迷的高行板块，8号线的建成通车将带动目前刚启动的新江湾城板块和交通相对闭塞的中原板块，同时也对五角场商业中心集聚人气带来保证，而三林板块也将迎来两条轨道交通线，成为楼市的新兴的热点。9号线使得由西向东的松江新城、泗泾和九亭板块可以直接连接市中心，成为市场新的热点板块。

    难现黑色2005

    “对于未来两个月楼市走势的判断，就要看万科此次打折的效果了。”薛建雄表示：万科5%的折扣一旦起到良好销售业绩，就将会带来市场的跟风。一些需要回笼资金的开发商就将进行打折以促进销售，更多原先观望的楼盘，也会调整价格后上市，但市区优质楼盘则可能会更坚定观望的态势。如果万科95折的促销效果不理想的话，楼市则可能进入新一轮的低谷，一些相对低质的楼盘就会以更大的让利、折扣来吸引购房者入市，优质楼盘或是停止销售或是转售为租来应对不利的市场环境，最终把楼市拖入类似2005年的恶性循环，但这种可能性极低。

    “因为2005年下半年的房价下跌是在经历了2003年下半年、2004年全年和2005年1-5月份这个长达近二年时间的价格上涨和高成交之后，购买力不支而出现的过度调整。而2007年楼市再创历史新高，这是在2005年下半年和2006年几乎全年的调整后才出现的‘回光返照’，而且高峰期仅经历6个月。所以，2008年的楼市最有可能的是2006年平稳态势。”薛建雄坦言：今年多数新上市的楼盘将采用“低开高走”的策略。

    上海中原研究咨询部经理龚敏也赞同薛建雄的观点：“基于今年从紧的货币政策，开发商的压力无形增大，很有可能会加快回笼资金速度，特别是小户型项目一旦集中推出后，在产品上难免雷同，而为缩短销售周期，不排除‘价格战’的来临，尤其是拥有地块较多，体量大的品牌开发商，由于这些企业所开发物业原本售价水平就比普通楼盘高，在市场景气的情况下，销售可由品牌及产品效应带动，但在市场转折期，光靠品牌效应及产品的创新来赢得市场并非长久之计，毕竟大多品牌开发商走的是群众路线，更需要考虑到大众对价格的承受能力。