万科这条楼市“降价鲶鱼”自去年底在珠三角率先搅动之后，如今在长三角也甩动了一下“尾巴”：将在鼠年元宵节对上海约１０个楼盘打九五折，集中优惠销售。这是２００７年第二季度以来上海楼市折扣率最高的促销。“打折风”从珠三角刮到长三角，表明房地产市场的多区域调整已在进行，并呈扩散之势。

    万科“鲶鱼效应”首度波及上海

    万科旗下的上海万科房地产有限公司日前表示，将安排在元宵节（２月２１日）当天，对万科在上海的１０个楼盘——主要是已发售楼盘的剩余房源（包括公寓、别墅和商铺），进行集中签约，优惠５％。这是万科继在广州、深圳、成都等地之后，首次在上海地区采取类似促销手段，也是近一年来上海地区新房销售折扣率最高、规模最大的一次。猪年新春前后也曾偶有促销，但幅度不过百分之一二。

    上海万科方面表示，此次促销不能说是“降价”，是为了春节期间“回馈老客户”、升级“万客会”会员权益所进行的优惠活动。今后每年都会举行类似的活动，“万科并不会在之后掀起大规模的降价。”

    但在中国指数研究院（华东）院长陈晟看来，这是十足的价格“暗降”。据中银国际的统计显示，２００７年末，万科在珠三角的降幅达１５％－３０％；其１２月份销售均价环比下降２２．６％，至８０４４元/平方米，低于２００７年全年其在珠三角地区的平均销售价格８５３２元/平方米。

    鼠年春节前后，广州不少楼盘纷纷以优惠折扣、甚至“半价”开盘等策略争夺客源。“比限价房更便宜的房子”的楼盘广告遍布于媒体，譬如“时代糖果”、合生君景湾均开出了不高于６４００元/平方米的起始售价，来应对广州单价６５００元/平方米的首个限价房。

    多区域打折促销，楼市呈现一“脸”弱象

    从２００７年第四季度开始，前期房价快速拉升的热点区域楼市成交量持续锐减，价格松动，明折暗扣等促销手段开始出现。

    另一个敏感区域长三角地区的楼市近来也刮起了“打折风”。南京近两年始终保持热销的奥体、江宁等板块，１月份出现多个楼盘大幅打折促销的现象。位于江宁区的一家楼盘推出“买现房打９７折，另外再送５万元”的广告，奥体板块一小户型楼盘则采取“总房价先打９折、再减３万元至５万元房款”的促销方式。杭州的开发商一改往年不太重视春节二月档期的陈规，今年春节前即掀起供应小高峰。杭州城北楼盘“凯德视界”一次性推出５８０套房源，“所有房源按揭打９.８折，一次性付款打９.７折，当天下单还可再优惠５０００元”。上海“绿地孝贤坊”的促销短信则说，“首批１００张ＶＩＰ卡抢购一空，现应广大客户要求加推５０张，可获得最高２．５万元优惠”。

    调整已开始，幅度尚不大

    打折促销、交易缩量、中介关张、地价走低，这些一时涌现的楼市新“面容”该如何解读？

    其一，大面积打折即楼市调整开始，但相对于２００７年大幅上涨的房价，眼下的调整只是对拉高部分的少许回落。

    从供求关系看，２００７年三季度开始，全国房地产投资增速加快，保持在３０％以上，供不应求的紧张状况在２００８年将获得缓解。同时政府加强了抑制房价上涨过快的宏观调控，尤其是从最近各地业已公布的住房规划看，保障房入市的冲击在２００８年下半年会凸现，再加上２００７年住房购买力释放过快，市场预期２００８年房价上涨不可能再重复２００７年的疯狂，调整将不可避免。

    从调控政策看，国家发展和改革委员会政策研究室主任李朴民２月１５日在新闻发布会上指出，宏观调控政策取向不会因南方地区的雪灾而发生改变，“仍要防止经济增长由偏快转为过热、防止物价结构性上涨转变为明显的通货膨胀，这是宏观调控的主要任务。”这意味着楼市调控将一如既往，不会松动；调整才刚刚开始，未来还会继续。

    陈晟预计，万科等楼市“鲶鱼”在全国多个城市的大规模促销，会带动当地中小开发商跟风，节后楼市可能出现一系列优惠促销。但相对于去年百分之几十的涨幅，眼下的折扣还只是高位微调。

    其二，从购买力看，温和调整的可能性远大于大落的可能性。

    万科在珠三角一降价（“合理定价”）即换来销售额逆势猛增的现实，说明了楼市购买力仍在，是房价的不合理高企将消费者暂时抛离了市场，而不是消费者抛弃了楼市。预计随着２０? style=