上海市房地局出人意料地在节前最后一个工作日推出２００８年第三号土地挂牌出让公告。三号公告中推出的１０幅国有土地总面积约１９万平方米，所有地块全部是商业办公性质。其中，最受瞩目的是位于北外滩地区的虹口区汇山中块地块。除北外滩地块之外，三号公告同时出让的还包括奉贤区一幅商业用地以及南汇临港新城的八幅商业办公地块。

    楼板价每平方米１．５万元

    三号公告中推出的虹口区北外滩汇山中块地块北至杨树浦路，东至上海航运交易所边界，土地面积１．９０３９万平方米，容积率３．９。以此计算，该地块可建面积将达到７．４２５万平方米，土地保证金１１２００万元。据此推算，出让土地起始楼板价已经达到了１５０００元／平方米。

    汇山中块地块是北外滩乃至上海整个滨江两岸地区一年多来首次推出的新地块。上一次滨江两岸地区有土地推出还要追溯到２００６年底，当时与此次地块紧邻的虹口区汇山码头东地块在改变用地性质后再次出让。作为内环线以内仅剩的待开发滨江地块，上海北外滩地区几乎是目前上海市中心城区区位最好的地区之一。

    在此前的几次土地出让过程中，包括开发外滩源的洛克菲勒集团、香港新鸿基、和记黄埔、马来西亚传奇家族云顶集团等，都对这一地区表现出了相当浓厚的兴趣。

    地价几何牵动楼市神经

    目前，北外滩多个地块已经完成出让。２００５年底，北外滩标志性建筑、地区最高楼白玉兰大厦项目即国际客运中心北侧地块，由印尼金光纸业中国投资有限公司联合其控股公司香港建设以３５．２８８亿元获得。上海之星摩天轮地块在经历曲折的两次出让后，其土地性质从摩天轮变成了商业办公用地，于去年初出让，最终由上海国际港务集团旗下上海汇港房地产开发有限公司以１４．６５亿元的挂牌价轻松摘得，成交楼板价为１３９６２元／平方米。

    然而，自２００８年伊始，短短１个月的时间，先是绿地３６亿元低价摘得卢湾１０４、１０５街坊地块，紧接着是美国铁狮门６７．５亿元底价获取新江湾城Ｆ地块。沪上“宝地”相继被“贱”拍，究竟是土地价值的理性回归，还是楼市繁荣的周期性拐点？市场暗示是否会大大影响随后的土地拍卖市场？由此，三号公告中的北外滩地块究竟价值几何？

    北外滩邮轮经济预热

    此前虹口区政府公布的北外滩开发计划主要包括五个大项目：上海之星摩天轮、国际客运中心、双子星酒店、北外滩开发空间和白玉兰大厦项目。未来整个北外滩地区将有５０万平方米商办楼、２０万平方米酒店、１４万平方米住宅以及６万平方米文化娱乐设施陆续建成并投入使用。按虹口区规划局此前公布的规划，整个北外滩东起大连路、秦皇岛路，西至河南北路，南起黄浦江、苏州河，北邻周家嘴路，规划用地面积３．６６平方公里，将建设以航运为特色的商贸办公城区，与陆家嘴、外滩共同呈现三足鼎立的商贸“黄金三角”。

    据悉，作为北外滩地区整体形象的"两点一面"建设项目，目前已实现了地上竣工建筑面积１２万平方米、地下竣工建筑面积５万平方米。其中，北外滩茂悦大酒店试营业、瑞丰国际大厦竣工并进入全面招商阶段，预计到今年底，北外滩茂悦大酒店将全面进入营业状态、瑞丰国际大厦可实现企业入驻、国际客运中心客运综合楼通关设备安装完毕、港务大楼和六幢商办小楼幕墙完成挂装、新外滩Ｆ楼土建也将竣工。同时，随着国际客运中心的逐步建成，北外滩地区也已基本满足了通航的水文条件并形成较为完善的旅游市场，北外滩邮轮经济已进入预热阶段。